Несмотря на глобальную рецессию, вызванную пандемией, цены на жилье на основных мировых рынках продолжают расти. Многие опасаются, что рынок может пойти к падению, когда в конце этого года закончатся запущенные правительствами пакеты стимулов. В основе нынешнего кризиса лежит парадокс: пакеты государственных стимулов, призванные предотвратить более широкую экономическую катастрофу, на самом деле помогают расширять неравенство на рынке жилья, тем самым сохраняя порочный круг.

Такие пакеты, которые закачивают дешевые деньги в экономику развитых стран, поддерживают высокие цены на недвижимость и акции. Это подкрепляет заемную способность домовладельцев, гарантирует прибыль акционерам и поддерживает балансы банков, но одновременно приводит к обеднению арендаторов и увеличению числа людей, неспособных подняться на лестницу недвижимости.

Подробнее:  Рассказ о жилищном кризисе двух городов: Дублина и Берлина

Во многих развитых странах цены на жилье растут даже тогда, когда снова растет число случаев заражения коронавирусом. По данным швейцарского банковского гиганта UBS, во втором квартале года цены выросли в восьми из 10 стран с высоким и средним уровнем дохода, при этом цены в США выросли на 5% по сравнению с годом ранее, а в Германии - на 11%. 

По данным UBS, из 25 крупных городов, проанализированных в Глобальном индексе пузырей недвижимости 2020 года, более половины находятся под угрозой пузыря на рынке жилья или переоценены. Типичные признаки пузыря - отделение цен от местных доходов и арендной платы и чрезмерное кредитование и / или строительство - начинают проявляться.

Арендаторы берлинского арендуемого дома прикрепили к балкону здания плакат с надписью «Повышение арендной платы на 250 процентов» в знак протеста против повышения арендной платы в ходе модернизации.
За последнее десятилетие у берлинцев резко выросла арендная плата, что вынудило городское правительство заморозить арендную плату на пять лет.

Глобальные горячие точки
В Северной Америке Торонто был единственным крупным городом, подверженным риску пузыря на рынке жилья, в то время как Ванкувер, Лос-Анджелес, Сан-Франциско и Нью-Йорк рассматривались как переоцененные, но не находящиеся под угрозой пузыря, сообщает UBS. Бостон был оценен по справедливой стоимости, а Чикаго был единственным городом в регионе, который считался недооцененным.

Европа и Гонконг сталкиваются с наибольшим риском. Возглавляют список немецкие города Мюнхен и Франкфурт, а также столица Польши Варшава.

Литва, Эстония, Польша, Словакия и Украина показали двузначный рост цен за последние 12 месяцев. UBS заявил, что Париж, Амстердам и Цюрих также находятся в зоне риска пузырей.

Подробнее:  Берлин заморозит арендную плату на пять лет

Другие рынки жилья, «переоцененные, но не подверженные риску пузыря», включают Лондон, Токио, Стокгольм, Женеву, Тель-Авив, Сидней и Нью-Йорк. Стоимость домов упала только в четырех из 25 проанализированных городов: Мадрид, Сан-Франциско, Дубай, Объединенные Арабские Эмираты и Гонконг. В последний раз меньше городов с отрицательным ростом цен было в 2006 году.

Смотреть видео02:10
Цены на жилье в Южной Корее вышли из-под контроля
Неуместный оптимизм?
Мировые цены на недвижимость удержались во время экономического удара, вызванного пандемией коронавируса, заявил Шон Дарби, руководитель глобальной стратегии в области акционерного капитала в Jefferies, американскому телеканалу CNBC, добавив, что это «огромная поддержка» для политиков.

«Важно то, что это действительно позволило отечественной банковской системе относительно не пострадать от дефляции активов», - отметил он.

Но цены на жилые дома были завышены в течение нескольких лет во многих частях мира. Экономическая логика подсказывает, что они должны были рухнуть после финансового кризиса 2008 года. Реальные цены на жилье действительно упали на 10% во время кризиса, но их спасло снижение процентных ставок глобальными центральными банками почти до нуля и масштабные программы финансового стимулирования.

Это, в свою очередь, вызвало новый бум, поддерживая класс активов, который имел решающее значение для финансового сектора после кризиса 2008 года. Низкие процентные ставки делают ежемесячные выплаты по ипотеке более доступными, а дома - более привлекательными для покупки, поскольку они снижают доходность альтернативных безопасных инвестиций. Такая поддержка доходов домохозяйств, а также каникулы по выплате ипотечных кредитов также избавляют безработных от необходимости продавать свои дома.

Подробнее:  Азиатские общины становятся козлами отпущения в жилищном кризисе Новой Зеландии

Как и мировые фондовые биржи, рынки недвижимости сильно выросли во время текущего кризиса, но выросла безработица, а заработная плата не изменилась. Рост цен на жилье поддерживает уровни инвестиций, но также является движущей силой неравенства в развитом мире, где более высокие цены и стагнация заработной платы означают номинально более высокую арендную плату и большее количество новых покупателей, исключаемых из лестницы недвижимости.

Фотография штаб-квартиры Европейского центрального банка (ЕЦБ) во Франкфурте, Германия, на фоне линии горизонта города с финансовым районом, рекой Майн и контейнерным портом.
Политику дешевых денег, проводимую центральными банками, такими как ЕЦБ, обвиняют в создании пузырей цен на активы, включая рост цен на недвижимость.

Неустойчивый
UBS отмечает, что рост цен в условиях государственного стимулирования, спасения ипотечных кредитов и низких процентных ставок является неустойчивым.

«Неизвестно, в какой степени рост безработицы и мрачные перспективы доходов населения повлияют на цены на жилье. Однако ясно, что ускорение роста за последние четыре квартала не является устойчивым в краткосрочной перспективе», - сказал Марк Хафеле, главный инвестиционный директор UBS. Global Wealth Management, говорится в сообщении. «Арендные ставки уже падают в большинстве городов, указывая на то, что, скорее всего, наступит фаза коррекции, когда исчезнут субсидии и увеличится давление на доходы».

Бартош Турек из HRE Investments также указывает на «большую корреляцию» между процентными ставками и ценами на жилье, рассказывая DW, что он подозревает, что это основная причина роста цен на недвижимость в мире. «Я вижу, что на некоторых европейских рынках цены выросли настолько, что это настораживает, и падение цен неизбежно», - сказал он.

Турек отмечает, что долгое время цены росли гораздо больше, чем доходы. Этому часто способствовали очень низкие процентные ставки в большинстве стран.

Данные, собранные статистическим бюро Евросоюза, Eurostat, показывают, что в период с 2012 по 2019 год цены на жилье в Словакии выросли на 43%, в то время как средний доход словацкого населения вырос всего на 4% за этот период. В Германии цены на жилье выросли на 43%, а доходы выросли на 19%. В Швеции цены выросли на 53%, а доходы выросли на 18%. В Австрии - 45% и 17% соответственно. Наконец, в Венгрии цены на жилье почти удвоились, а доходы в 2019 году на 43% выше, чем в 2012 году. 

Смотря вперед
По мнению некоторых аналитиков рынка жилья, вторая половина этого года станет испытанием для рынка, так как государственные программы стимулирования закончатся. В США, например, более 20% из 110 миллионов арендаторов находятся под угрозой выселения, поскольку мораторий на арендную плату из-за ограничений Covid-19 начинает действовать.

«В будущем слабая экономика, жесткие условия кредитования и исчезновение этих краткосрочных факторов, поддерживающих спрос, будут сдерживать рост цен на жилье в следующем году», - сказал DW Хансен Лу из Capital Economics в Лондоне и ожидает, что цены на жилье будут стагнировать. в 2021 г.

Аналитики глобального рейтингового агентства Fitch Ratings пришли к выводу, что Испания испытает самое сильное падение цен на жилье - от 8% до 12% в 2020 году, в то время как цены в Австралии, как ожидается, потеряют от 5% до 10%, а в Великобритании - до 7%. .

Падение цен на жилье подорвет богатство активов, снизит кредитоспособность домовладельцев и может подорвать инвестиции в производительные секторы экономики. Но это также уменьшило бы давление на тех, кто страдает от более низкой реальной заработной платы, безработицы и повышения арендной платы.